Affitti brevi, l’Europa cambia le regole: più poteri alle città nelle zone dove trovare casa è diventato difficile

La Commissione europea propone un nuovo quadro per le aree sotto pressione abitativa. Nessun divieto generalizzato per case vacanza e locazioni turistiche: eventuali limitazioni dovranno essere motivate da dati, necessarie e proporzionate

Gli affitti brevi finiscono nuovamente sotto la lente dell’Unione europea, soprattutto nelle città e nelle destinazioni turistiche dove trovare un’abitazione a prezzi sostenibili è diventato sempre più difficile.

La Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta che punta a fornire alle autorità pubbliche strumenti più chiari per individuare le cosiddette “aree sotto stress abitativo” e intervenire quando particolari fenomeni contribuiscono a ridurre la disponibilità di case per chi deve viverci stabilmente.

Tra questi fenomeni possono rientrare anche le locazioni turistiche di breve durata.

Ma attenzione: Bruxelles non sta vietando gli affitti brevi in tutta Europa.

Il principio è differente. Saranno le autorità competenti a dover dimostrare che in una determinata zona esiste un problema abitativo e a valutare quali interventi siano realmente necessari.

Cosa sono le “aree sotto stress abitativo”

Il cuore del nuovo sistema è proprio l’individuazione delle zone nelle quali il mercato immobiliare è sottoposto a una pressione particolarmente elevata.

La metodologia europea prende in considerazione indicatori legati al rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi e alla loro evoluzione nel tempo.

Non basta però che le case siano semplicemente costose.

Per individuare una situazione di potenziale stress devono essere considerate anche le cause della pressione sul mercato: per esempio l’andamento della popolazione, lo squilibrio tra domanda e offerta oppure l’impatto che gli affitti di breve durata possono avere sulla disponibilità e sull’accessibilità economica delle abitazioni.

L’obiettivo è quindi costruire una base di dati sulla quale giustificare eventuali interventi.

Gli affitti brevi potranno essere limitati?

È questa probabilmente la domanda che interessa maggiormente proprietari e gestori di case vacanza.

L’Affordable Housing Act non stabilisce una limitazione identica per tutte le città europee.

Il nuovo quadro punta invece a permettere alle autorità nazionali, regionali e locali di adottare misure adatte alla situazione del proprio territorio quando viene accertata una reale condizione di stress abitativo.

Le eventuali misure dovranno però rispettare alcuni principi fondamentali: essere basate su evidenze, necessarie, proporzionate e mirate al problema individuato.

In altre parole, non dovrebbe essere sufficiente sostenere genericamente che “ci sono troppi affitti turistici”.

Bisognerà valutare concretamente il loro impatto sul mercato abitativo locale.

Il problema riguarda soprattutto città e località turistiche

Il fenomeno è particolarmente evidente nelle destinazioni con una fortissima domanda turistica.

Quando una parte significativa delle abitazioni viene utilizzata per soggiorni di pochi giorni anziché per locazioni residenziali, può aumentare la competizione per le case disponibili.

Naturalmente gli affitti brevi rappresentano anche una componente importante dell’economia turistica e possono costituire una fonte di reddito per i proprietari.

È proprio questo equilibrio che l’Europa cerca di affrontare: proteggere la disponibilità di abitazioni senza ignorare i benefici economici del turismo e delle locazioni brevi.

Le città avranno un quadro giuridico più chiaro

Uno degli obiettivi dell’iniziativa europea è aumentare la certezza giuridica.

Diverse amministrazioni locali hanno già introdotto o stanno valutando regole che riguardano affitti turistici, seconde case e immobili non utilizzati come abitazione principale.

Finora, però, gli enti devono muoversi applicando i principi generali del diritto europeo senza disporre di un quadro operativo comune specificamente pensato per individuare lo stress abitativo.

L’Affordable Housing Act punta a creare proprio questa cornice.

Una volta accertato che un territorio è sottoposto a una particolare pressione, l’autorità competente rimarrebbe libera di decidere se intervenire e quale soluzione adottare, nel rispetto delle competenze nazionali, regionali e locali.

Non saranno soltanto gli affitti brevi a finire sotto osservazione

Ridurre il problema europeo della casa esclusivamente alle locazioni turistiche sarebbe però semplicistico.

La stessa Commissione riconosce che le restrizioni da sole non possono risolvere la carenza di abitazioni.

Per questo il piano europeo punta anche sull’aumento dell’offerta, sull’utilizzo degli immobili esistenti, sulla semplificazione delle procedure urbanistiche e autorizzative e sull’incremento dell’edilizia sociale e a prezzi accessibili.

Il problema, quindi, viene affrontato contemporaneamente dal lato della domanda e da quello dell’offerta.

Perché l’Europa interviene proprio adesso

Dietro le nuove iniziative c’è una crisi abitativa che riguarda numerosi Paesi dell’Unione.

Negli ultimi dieci anni, secondo i dati richiamati dalla Commissione nel Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili, i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati mediamente di oltre il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre il 20%.

Una situazione che colpisce soprattutto le grandi città e molte destinazioni turistiche, ma che ha conseguenze anche sulla mobilità dei lavoratori, sugli studenti e sulle giovani famiglie.

Il tema della casa è quindi diventato una questione europea, pur restando le politiche abitative fortemente legate alle competenze degli Stati e delle amministrazioni territoriali.

Cosa cambia adesso per chi affitta una casa ai turisti

Non significa che da domani un proprietario non possa più affittare il proprio appartamento per pochi giorni.

L’Affordable Housing Act è una proposta della Commissione europea e il quadro normativo dovrà seguire il relativo percorso legislativo.

La direzione politica, però, appare chiara.

Nelle zone dove la disponibilità di abitazioni per residenti è particolarmente critica, le amministrazioni potrebbero disporre in futuro di una base europea più definita per giustificare interventi sulle locazioni brevi e sugli altri utilizzi non primari delle abitazioni.

La differenza rispetto a un divieto generalizzato è sostanziale: non sarà l’affitto breve in quanto tale a determinare automaticamente una restrizione, ma il suo eventuale contributo documentato alla pressione abitativa di uno specifico territorio.

Ed è probabilmente questo il cambiamento più importante.

Il futuro delle case vacanza potrebbe essere sempre meno uguale in tutta Europa e sempre più legato alla situazione concreta del quartiere, della città o della destinazione turistica nella quale si trova l’immobile.